Как оформить покупку квартиры и избежать рисков?

На что необходимо обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры (куплю квартиру на речном вокзале)?

При приобретении недвижимости самостоятельно или при участии профессионалов, покупателя больше всего беспокоит вопрос: не лишится ли он в будущем квартиры? Как обезопасить себя и получить гарантию, что договор не будет впоследствии признан недействительным? В каждом конкретном случае в зависимости от правоустанавливающих документов, состава семьи собственника недвижимости, наличия несовершеннолетних , супругов, людей , состоящих на учете в ПНД или Нарко-диспансерах, и еще целого ряда обстоятельств, решается вопрос о рискованности сделки. Что может послужить причиной расторжения договора , а следовательно лишения и квартиры и денег. Советуем обратить внимание на следующие обстоятельства:

-- совершение сделки лицом, признанным по суду недееспособным, то есть неспособным понимать значение совершаемых им действий и отвечать по своим обязательствам. Если одна из сторон , хоть и не лишена дееспособности, но состоит на учете в ПНД или НД , это также может послужить причиной для оспаривания сделки в соответствии со ст. 177 ГК РФ , если судом будет признано, что сделка совершенна гражданином ..не способным понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки

--продажа квартиры состоящим в браке лицом, если не предоставлено нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Супруг, чье согласие не было во время получено , может оспорить такую сделку., так как в соответствии с Семейным кодексом РФ имущество, в том числе и денежные средства, нажитые в период брака признается общим имуществом супругов, независимо от того на чье имя оно зарегистрировано.

--нарушения в процессе приватизации: не включение в число собственников несовершеннолетних или лиц, находящихся в местах лишения свободы, если от них не был получен должным образом оформленные отказ от участия в приватизации или доверенность на приватизацию.

--велика степень риска, при приобретении квартиры принадлежащей собственнику на основании завещания или как наследнику по закону. Необходимо учитывать не были ли нарушены права при разделе наследственного имущества, причем как наследственные так и супруга ( кроме права наследования в первую очередь имеющего и право на совместно нажитого супружеского имущества) . Обязательно удостоверьтесь, что нет других наследников, в том числе нетрудоспособных и находящихся на иждивении наследодателя не не менее одного года, не нарушены ли интересы несовершеннолетних детей наследодателя и ряд других аспектов, которые надо учитывать при покупке квартиры, принадлежащей собственнику на основании наследования .

--Хотя Жилищный кодекс в нынешней редакции не требует согласия совместно проживающих с собственником нанимателей на продажу или другое отчуждение квартир, но добросовестному покупателю, приобретшему такую квартиру, придется обратиться в суд с иском о снятии с регистрационного учета членов семьи бывшего собственника или других лиц, проживающих в приобретенной квартире, как утративших право на на жилплощадь. Скорее всего суд примет решение в пользу покупателя и выселит жильцов, но покупатель потеряет время, спокойствие и силы.

--Стоит задуматься если Продавца квартиры (особенно пожилого) представляет доверенное лицо . Лучше в этом случае настоять на присутствии на сделке самого продавца и уж если это невозможно по различным причинам ( продавец в отъезде, на лечении и т.п.), удостоверьтесь, что доверенность не отменялась и срок действия ее не истек.

--Кроме перечисленных выше рисков, при покупке или продаже недвижимости, люди могут столкнуться и с мошенничеством , в том числе имевшем место и в предыдущих сделках, представлении поддельных документов, скрытыми дефектами недвижимости, сложной историей квартиры, арестами и запрещениями на недвижимость и другими неприятными факторами. Чтобы максимально обезопасить себя, лучше обратиться за помощью к специалистам, добросовестно работающим в сфере недвижимости не один год. Их опыт и квалификация помогут вам сохранить свои силы, время и деньги.



- Перед сделкой по приобретению квартиры выяснилось, что паспорт Продавца недействителен, так как в связи с расторжением брака и сменой фамилии, он подлежал замене. Правильно ли это?


На основании Положения о паспорте гражданина Российской Федерации

В РФ паспорт является основным документом, удостоверяющим личность гражданина и содержащим сведения о нем: ФИО, пол, дата рождения , сведения о месте регистрации, супружестве, наличии детей, военной обязанности. Паспорт имеет идентификационный номер и содержит сведения об органе его выдавшем. Но для того , чтобы паспорт был действительным, он должен отвечать ряду условий . Обратить внимание следует на то не просрочен ли он. По правилам первый паспорт получается гражданином РФ по достижении 14 лет, который действителен до 20 лет. По достижении 20 лет гражданин обязан поменять паспорт, срок действия 2го паспорта с 20 до 45 лет. В 45 лет граждане получают свой 3-й паспорт, срок действия которого бессрочно. Нарушение срока действия паспорта - повлечет недействительность сделок, совершенных по этому паспорту. Также недействительным считается паспорт, в котором стоит отметка подлежит замене. Например, на основании заключения брака и изменения фамилии, закон предусматривает определенный срок для замены паспорта, если же это условие не было выполнено, все совершенные сделки недействительны. Обратите внимание : нет ли в паспорте каких-либо отметок, записей, оттисков штампов и печатей, непредусмотренных Положением о паспорте. Паспорт с вышеперечисленными отметками считается недействительным.