Продажа квартиры глазами продавца - тонкости основных этапов.
Более 80% сделок на рынке жилой недвижимости совершаются с целью обмена одной квартиры на другую. Но его основой в настоящее время является продажа квартиры, поэтому с юридической точки зрения эта часть сделки может быть рассмотрена отдельно.
Сделку можно осуществить как с участием агентства недвижимости, так и самостоятельно. Продажа квартиры при этом происходит по одной схеме. Пользуясь услугами агентства, стороны сделки получают гарантии честности ее проведения и экономят свое время и нервы. Но не все агентства честны с клиентами, поэтому, чтобы выбрать надежного партнера, необходимо самому вникнуть во все тонкости процесса. В этом мы и попытаемся вам помочь в настоящей статье.
От оценки до подготовки сделки по продаже квартиры
Продажа квартиры (в Москве) должна начинаться с ее оценки, максимально совпадающей со средними показателями рынка. Продешевить, понятное дело, невыгодно. Но также невыгодно и завысить цену квартира в этом случае может находиться на рынке не один год. Заинтересованные в выгодной сделке оценщики могут намеренно занижать цифры. Ликвидность стоимости лучше оценить самостоятельно, изучив объявления в риелторских изданиях.
О вашей квартире должны узнать как можно больше потенциальных покупателей. Сегодня в Москве работает более тысячи агентств, которые принимают информацию от продавцов бесплатно, размещая ее в своих базах. Никто не возбраняет вам обратиться сразу в несколько из них, если только вам не предлагают заключение эксклюзивного договора.
Эксклюзив предполагает, что агентство полностью принимает на себя все заботы о рекламе, оформлению документов, организации показов для покупателей. Но в этом случае продажа квартиры будет возможна только через конкретное агентство, и поиск покупателей вами лично будет считаться нарушением договора. Агентство обычно забирает у вас документы на квартиру в работу.
Самостоятельно подавая объявление в газеты, вы оставляете в качестве контактных ваши личные телефоны. Это может быть небезопасно. Но если вы все же решились на этот шаг, подавайте объявление регулярно 2-3 раза в неделю, чаще не имеет смысла. И будьте готовы к тому, что большинство вам позвонивших окажутся агентами, собирающими информацию для своих баз. Причём они будут вам звонить долгие месяцы после того, как вы свою квартиру продадите - телефон то у многих в базах останется.
Показывая ваше жилье посторонним, не рассказывайте и не показывайте больше, чем того требует продажа квартиры.
Когда вашим жильем заинтересовались, начинается торг. Поэтому при оценке всегда необходим определенный запас по стоимости. Но соглашаться на условия покупателя сразу означает показать, что вы готовы сбавлять цену и дальше. Здесь в игру вступает психологический фактор, и важно не ударить в грязь лицом.
Договор аванса и договор купли-продажи квартиры
Наконец, договоренность достигнута. Но если вам сказали об этом на словах не торопитесь снимать рекламу, ведь покупатель может продолжать поиски. Очевидно, что продажа квартиры не произойдет мгновенно до сделки необходимо собрать пакет документов. Договоренность следует подкрепить авансом в обеспечение обязательства купить квартиру. В случае отказа покупателя аванс не возвращается.
Однако следует понимать, что договор, юридически именуемый соглашением о задатке, налагает обязательства и на вас. Если продажа квартиры данному покупателю не состоится по вашей вине, то вы должны будете вернуть ему двойную сумму аванса. Существуют профессиональные покупатели, которые таким способом зарабатывают деньги, вынуждая продавца самостоятельно отказаться от сделки.
Поэтому будьте предельно внимательны. В договоре должны быть четко прописаны: окончательная сумма сделки, которую нельзя будет впоследствии уменьшить; сроки юридического и физического освобождения квартиры. Под первым понимается выписка, под вторым вывоз вещей и выселение всех жильцов. Если вы не оговорили себе запас времени на данные действия, покупатель сможет настаивать на них сразу после подписания соглашения, тем самым ставя вас в безвыходные условия. Скорее всего, продажа квартиры проводится вами параллельно с поиском другого жилья, и невозможно завершить первое действие, не оформив соответствующие шаги по второму.
Все эти тонкости следует учитывать и при оформлении договора купли-продажи, который заключается после того, как будет подготовлен пакет необходимых документов.
Сбор документов для продавца осложняется тем, что ряд из них (например, справка из БТИ) имеет ограниченный срок действия. По всем инстанциям следует уложиться менее чем за месяц. И не забыть о возможных препятствиях к сделке скажем, умерших, но не выписанных родственниках и т. п. При оформлении договора купли-продажи необходимо участие всех собственников и согласие их супругов.
Здесь стоит отметить, что риска быть обманутым больше все же у покупателя, чем у продавца. Для последнего главное получить свои деньги в момент подписания договора купли-продажи или иметь гарантии к их получению сразу после. Ведь ваша подпись в договоре означает, что деньги вами получены. Способ передачи денег также следует оговорить заранее.
Услуги по хранению денег предоставляют банки. Вы с покупателем закладываете деньги в ячейку под договор и отправляетесь к нотариусу его оформлять. Здесь следует выбирать нейтральную территорию или воспользоваться предложением агентства.