Статья для желающих снять или сдать квартиру. Все, что необходимо знать при аренде квартиры.

Аренда жилья вопрос, с которым сталкиваются миллионы людей. Аренда квартир,домов - очень актуальная тема для многих людей. Одни имеют лишнее жилье и его сдают, другие вынуждены снимать, так как собственного не имеют. И в том и в другом случае мы сталкиваемся с юридическими нюансами, знание которых поможет избежать ненужных проблем, потерь времени, денег и нервов.

Снимаем и сдаем

Снимать и сдавать можно самостоятельно, либо через агентство.
Чтобы быстро и выгодно сдать жилье, недостаточно одного только вашего желания. Нужно оповестить потенциальных клиентов об этом намерении чем большее количество людей будет знать об этом, тем лучше. Необходимо помнить о нескольких важных моментах, которые собственники часто упускают из вида.

У риэлторов есть такое правило: чем дороже недвижимость, тем дороже стоит реклама и тем дольше ждать результата. Реклама элитного жилья потребует больших затрат, а для сдачи стандартной квартиры в типовом доме практически не потребуется финансовых затрат такие квартиры сегодня нарасхват, особенно одно-двухкомнатные, поскольку это наиболее востребованный сегмент рынка недвижимости.
В любом случае всегда более рискованно заниматься сдачей квартиры самостоятельно дело трудоемкое и требующее правовых знаний, и лучше подключить к нему профессиональных риелторов, так как у них есть отработанные технологии, возможности, договоренности, своя база клиентов.

Если вы все-таки решились сдать свое жилье без профессиональных посредников, необходимо учесть несколько принципиальных моментов, которые помогут избежать ошибок.
Цена на квартиру должна быть разумной никто сегодня не будет переплачивать, информация о ценах доступна всем и подростку, пользующемуся Интернетом, и бабушке читающей газету. Следует учитывать, что, например, евроремонт и хороший интерьер, меблировка квартиры увеличивают арендную плату лишь на 50-150 долларов в месяц, а не на порядок, как думает большинство неопытных собственников. Если вы пытаетесь сильно завысить цену, то никакая реклама не позволит найти клиентов. Чтобы убедиться в адекватности назначаемой цены, достаточно позвонить в несколько агентств недвижимости приблизительная оценка стоимости арендной платы осуществляется их работниками по телефону.
При самостоятельной рекламе вы можете использовать расклейку объявлений в своем районе и специализированную прессу, а также так называемое сарафанное радио. Оповестите как можно большее количество людей о своем намерении сдать квартиру. Пусть об этом узнают все родственники, коллеги, друзья, знакомые, соседи. Как правило, последний способ является самым эффективным и быстрым, и, как считается, - более надежным способом сдачи жилья, так как тема жилья всегда присутствует в повседневном общении между людьми. Арендодатели любят находить таким образом жильцов не только из-за простоты и быстроты метода принято считать, что найденные по знакомству арендаторы это наиболее надежные люди, ведь об их репутации, финансовом положении может поведать тот человек, который с ним знаком. Социальные связи, присутствующие в данном случае, создают у владельцев сдаваемой квартиры иллюзии надежности такой сделки свой человек, не обманет! Однако именно иллюзии! Увы, нечестные партнеры встречаются везде и для них, в отличие от законопослушных людей, значимость социальных связей не так велика. Нарушая принятые на себя обязательства, не исполняя договор, в частности, отказываясь платить арендную плату, нечестный человек меньше всего будет думать о том, что скажут люди, в том числе те, через которых нашел эту квартиру. У добросовестного же собственника квартиры при каких-либо сложностях (просрочка оплаты, большие счета за межгород, порча имущества и т.п.) возникает психологический барьер, и ему трудно предъявлять претензии человеку , живущему в квартире по знакомству. Как правило, он прощает арендатора (знакомый все-таки), а значит терпит убытки. Такой вариант всегда ставит стороны в неравные условия, и реальные отношения с арендатором будут зависеть от его порядочности.

Что касается агентств недвижимости

Обязательное лицензирование данной деятельности отменено. Уточните, сколько времени на рынке недвижимости работает данная фирма. Чем старше ее возраст, тем больше надежность. Обратите внимание, имеет ли фирма офис, арендует его или он находится в ее собственности. Последнее не позволит компании исчезнуть бесследно а значит, у вас больше гарантий получить услугу, за которую вы заплатили.

Не подписывайте договор, если в нем не изложены четко и ясно обязательства фирмы: подобрать объект недвижимости, провести правовую экспертизу, собрать и подготовить необходимые для аренды документы, провести сделку аренды, обеспечить гарантию расчета и освобождения квартиры.
Настаивайте, чтобы в документе были указаны штрафные санкции фирмы, если по ее вине клиент попадет в ситуацию с негативными последствиями.

Требуйте, чтобы представитель агентства указал на обеих копиях размер вознаграждения агентства, указал должность и поставил подпись.

Осторожно мошенники!

В СМИ часто в последнее время печатаются материалы об информационных агентствах, прямой целью которых обман клиентов. Но несмотря на это, до сих пор находятся наивные наниматели, доверяющие таким фирмам и предложенным ими схемам. Информационные агентства за сравнительно небольшую сумму обязуются в течение одно-двух недель предоставить информацию о квартирах и комнатах, которые сдаются. Распечатка выглядит следующим образом: все имеющиеся варианты размещены в таблице, в которой есть только станция метро, телефон и имя хозяина. Клиента будут убеждать, что квартиру можно подобрать в считанные дни, что все агентства недвижимости работают по этим схемам. Как правило, результат обзвона оказывается для клиента неутешительным: в лучшем случае квартира уже сдана, в худшем никто ее и не сдавал.
И хотя с агентством заключен договор, он составлен таким образом, что оно не несет никакой ответственности, так как свои обязательства предоставить информацию добросовестно выполнило. Клиенту до бесконечности могут предоставлять бесполезные распечатки, поэтому рассчитывать на реальную пользу от таких услуг не стоит.
Ни в коем случае не покупайтесь на дешевизну не обращайтесь в информационные агентства. Потеряете и деньги, и время.
Как отличить информационное агентство от агентства недвижимости? Прежде всего по стоимости услуг. Агентство недвижимости берет 100% месячной арендной платы за квартиру, работает с реальными вариантами. Следует обратить внимание на договор аренды если в нем прописано, что нанимателю оказывают услуги справочно-информационного характера, такое агентство не несет никаких обязательств перед третьими лицами.

После того как подходящая вам квартира будет найдена, вам нужно будет заключить договор с ее собственником.
Если вы не заключили договор аренды в письменной форме, то не исключено, что хозяин снимаемой вами квартиры передумает или попытается изменить условия, о которых вы предварительно договорились. Например, поднимет стоимость аренды через месяц. Предъявителю претензий к риелторской фирме бессмысленно она получила вознаграждение за то, что свела вас с хозяином, а за дальнейшие с ним взаимоотношения ответственности не несет. При наличии грамотно составленного договора такие ситуации исключены. К тому же при наличии письменного договора выселить вас из занимаемой квартиры можно только в судебном порядке, что практически нереально.
Если вы решили заключить договор с владельцем понравившейся вам квартиры, уточните, является ли он ее собственником. Если квартира муниципальная или государственная, нет смысла заключать договор аренды. В таком случае правильнее будет заключить договор поднайма. В договоре нужно указать данные о местонахождении квартиры. Это позволит наиболее точно ее идентифицировать. Обязательно нужно указать срок аренды и размер арендной платы. Если квартира будет сдаваться в поднаем, необходимо удостовериться в получении согласия остальных жильцов квартиры и ее собственника. Также стоит указать в договоре пределы ответственности квартиранта. Например, если квартира пострадала из-за пожара, происшедшего не по вине квартиранта, он не должен возмещать собственнику причиненный ущерб.

Какой договор нужно заключать при сдаче-найме квартиры

Заключать договор нужно обязательно. Это в интересах, как арендодателя, так и арендатора квартиры.
В зависимости от того, находится ли квартира в вашей собственности (приватизирована, приобретена путем купли-продажи, мены, дарения, наследования или на основании решения суда) или вы являетесь ее нанимателем (неприватизированная, служебная), вид заключаемых договоров при сдаче жилплощади различается. В первом случае имеет место договор аренды (имущественного найма), во втором договор поднайма.

Муниципальная квартира

Согласно ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма жилого помещения (квартиры, комнаты в коммунальной квартире, дачи, дома) должен заключаться в простой письменной форме. Нотариальное его удостоверение не требуется.
В этом случае вместо договора аренды заключается договор поднайма и жилец именуется уже поднанимателем.
Если вы снимете неприватизированную квартиру, обязательно требуйте от хозяев заключения договора поднайма, это в ваших интересах! Запомните, что, если договор поднайма заключен правильно, хозяин может выселить вас досрочно только в судебном порядке (милиция этого делать не станет), даже если вы перестанете платить.
В договоре необходимо будет указать все характеристики арендуемой квартиры (адрес, площадь и т.д.). Необходимо также составить акт приема-передачи, где будет указано, в каком состоянии находится передаваемая квартира.
В договоре найма жилого помещения (в случае если сдается неприватизированная квартира) должен указываться: фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя, их паспортные данные, срок сдачи квартиры в аренду. Также нужно указать право наймодателя посещать квартиру с целью проверки ее состояния, обязанность или право нанимателя проводить или не проводить текущий ремонт, порядок внесения платы за аренду и кто будет оплачивать коммунальные услуги. В договоре необходимо предусмотреть способ и размер оплаты.
Человек, сдающий квартиру, должен гарантировать на момент подписания договора: что квартира не сдана внаем, не заложена, свободна от претензий третьего лица. А наниматель обязан использовать жилье только для проживания, обеспечить его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии.
Все знают, что неприватизированная квартира принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия представителя муниципалитета и всех, кто прописан в квартире, на сдачу жилья в наем. Именно эта бумага является основополагающей. Без разрешения муниципалитета, любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней. На этом нюансе может строиться мошенничество: двое прописанных, один сдал и уехал, а другому негде жить, и он требует вашего выселения. Но возможны и случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена сдала, а муж против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то недель. И даже если наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, терять время и деньги.
Поэтому необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться.

Приватизированная квартира

Прежде всего, нужно убедиться, что, арендуя жилплощадь, вы заключаете договорные отношения с собственником (нанимателем при заключении договора поднайма) квартиры.
Чтобы удостовериться в том, что квартира юридически чиста, а сделка правомерна, необходимо убедиться в следующем:
1. Правоустанавливающие документы (документы, подтверждающие право собственности) на квартиру действительны, то есть квартира принадлежит именно тем лицам, которые ее сдают. Право собственности подтверждают следующие документы: свидетельство о собственности, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию.
НЕОБХОДИМО уточнить, есть ли еще собственники, а также по домовой книге выяснить, кто прописан в данной квартире, кроме наймодателя.
Важно, чтобы под договором аренды были поставлены подписи всех собственников (или зарегистрированных жильцов).
2. Собственники проверяемой квартиры обладают полной дееспособностью, то есть не имеют ограничений, наложенных законом или судебными органами на возможность совершения сделок по отчуждению (путем купли-продажи, мены, дарения или обмена) ими имущества.
Нужно проверить:
уполномоченность сдавать жилье, вести переговоры;
психическое здоровье;
наркологический статус (не стоят ли арендодатели на учете в диспансере);
полномочия опекунов и попечителей, в случае если они совершают сделку от имени своих подопечных.
НЕОБХОДИМО убедиться в отсутствии претензий на квартиру со стороны третьих лиц.
Вы должны убедиться, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Сюда входит несколько категорий. Это могут быть лица, временно выбывшие в места лишения свободы, или для прохождения службы в Вооруженных силах, или на работу за рубежом по контракту, или по каким-либо другим основаниям. Все они при этом остаются зарегистрированными по месту жительства (по-старому постоянно прописанными) в квартире и имеют соответствующие права.
Также необходимо убедиться в том, что квартира не является предметом спора, на нее не наложен арест и отсутствуют сведения о запретах на проведение сделок с ней. При оспаривании кем-либо прав на выбранную вами квартиру, суд может наложить на нее арест и сообщить об этом в органы государственной регистрации сделок.
Необходимо сделать запросы в соответствующие инстанции (в частности, в Федеральную регистрационную службу, ранее ГБР) и убедиться в отсутствии подобных запретов.
Если квартира сдается в аренду, нужно, чтобы под договором стояла подпись всех людей, зарегистрированных в квартире. То же самое касается и квартиры, у которой несколько собственников: следует получить письменное согласие каждого из них на сдачу жилья в наем.
Все эти меры направлены на то, чтобы обезопасить стороны договора от мошенничества или законных претензий других лиц.


Вы находитесь в разделе Бизнес-Инфо ресурса 21.by, здесь вы найдете актуальную и интересную информацию.