Консультация юриста

После продажи квартиры спор, кто является ее законным владельцем, может растянуться на долгие годы.

Предыстория. Дружба пенсионерки Веры Б. с матерью своей крестницы Раисой И. со временем переросла в деловые отношения. Инвалид по зрению 2-й группы бессрочно, пенсионерка, у которой не осталось родственников, предложила И. свою однокомнатную квартиру по ул. Гамарника в обмен на обеспеченную старость. Предприимчивая И. предложила оформить опекунство, а Б. - завещание, по условиям которого после ее смерти квартира переходила в собственность благодетельницы.

Весной 2002г. женщины отправились по нотариальным конторам. Чтобы не обременять пожилую женщину, И. проводила переговоры с нотариусом единолично. Роль Б. заключалась в положительных ответах на вопросы Вы в курсе дела? и подписании бумаг, смысл которых на словах передавала И. - слабое зрение не позволяло видеть напечатанный текст. Полностью доверяя подруге, Б. не только подписывала все предоставляемые ей документы, не вникая в их суть, но даже выписалась из квартиры, чтобы туда могла прописаться дочь И., которой неожиданно понадобилась минская прописка. Не насторожила даже новая входная дверь, появившаяся во время отсутствия хозяйки квартиры.

Проблема. Осенью 2004г. незнакомый мужчина выставил пенсионерку за порог, заявив, что отныне хозяином квартиры является он. В БРТИ подтвердили его слова, продемонстрировав договор купли-продажи с подписью Б., согласно которому она получила Br6,5 млн. (оценочная стоимость квартиры - Br20,5 млн.). Так пенсионерка оказалась на улице.

Летом она ночевала в электричках и на вокзале, зимой - в приюте для бездомных. Райотдел милиции Советского района столицы, куда женщина обратилась в 2004г., не торопился возбуждать уголовное дело по факту мошенничества - уверения И., будто подруга по собственной воле продала квартиру за $4 тыс., казались правоохранителям более убедительными, чем слова полуслепой старухи. В спорной квартире мирно проживала семья добросовестных покупателей с несовершеннолетними детьми.

Первый суд. В 2009г. суд Советского района столицы признал И. виновной в мошенничестве, приговорив к лишению свободы на шесть с половиной лет и выплате компенсации. Пенсионерка продолжала жить на улице, утверждая, что новые жильцы не пускают ее в квартиру.

Второй суд. Зимой 2009г. пенсионерка подала гражданский иск с просьбой признать недействительными договоры купли-продажи квартиры (между ней и И., между И. и добросовестными покупателями) и их госрегистрацию. Б. просила отменить регистрацию в спорной квартире семьи добросовестного покупателя, выселить его семью из квартиры и вселить ее. Здесь, видимо, пригодилась консультация юриста.

Суд согласился с истицей, признав оба договора купли-продажи недействительными, поскольку спорная квартира выбыла из обладания Б. в результате мошеннических действий. Требования истицы были удовлетворены. Однако, несмотря на запрет отчуждения на квартиру, имевшийся в РУП Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, а также судебный спор, спорная квартира вновь была продана, а сделка зарегистрирована.

Третий суд. Летом 2010г. началось рассмотрение очередного гражданского спора по иску Б. о признании договора купли-продажи и его регистрации недействительными и об отмене регистрации новых жильцов. Суд посчитал доводы истицы убедительными. Спустя шесть лет пенсионерка въехала в свою квартиру.

ПОЗАБОТЬТЕСЬ О СЕБЕ САМИ

Сложности, которые могут возникнуть после совершения сделки купли-продажи квартиры, и попытки их избежать, Дому прокомментировала помощник прокурора Советского района столицы Людмила ГАЙДАЙ, принимавшая участие в одном из судебных заседаний по иску пенсионерки Веры Б.

- Первоначально в возбуждении уголовного дела по заявлению Веры Б. отказывали - видимо, проверяли, не обманывают ли их. Меня в правоте Б. убедило поведение т.н. добросовестных покупателей, вернее, одного из них - Олеси С. Юрист по образованию, во время описываемых событий она работала в милиции. Зная, что на отчуждение квартиры существует запрет, а иски пенсионерки рассматривает суд, она приняла участие в заключении очередного договора купли-продажи, по которому новым владельцем квартиры стал ее знакомый.

Суд не стал подвергать сомнению факт, что этот человек является добросовестным покупателем, т.к. в деле имеются договоры купли-продажи. Однако, когда договор купли-продажи, заключенный с его участием, был признан недействительным, исков этот человек не предъявлял.

Не может не настораживать и тот факт, что последнюю сделку купли-продажи заключало агентство недвижимости, где в то время работала С. Придав значение этому факту, суд направил частное определение в прокуратуру Партизанского района Минска с просьбой провести проверку по факту совершения этой сделки.

В ходе судебных споров за квартиры возникают вопросы о чистоплотности и добросовестности некоторых сотрудников риелторских агентств. Порой именно по их инициативе возникают ситуации, приводящие к признанию сделок недействительными.

К примеру, без согласия органа опеки и попечительства администрации района нельзя продать квартиру, в которой проживают несовершеннолетние дети. Чтобы обойти запрет, агентства рекомендуют выписать ребенка. Бывает, что уже после возникновения проблемы, в ходе проверки неожиданно выясняется - дети никуда не прописаны, остались без жилья.

Проблемы возникают и с иными категориями граждан - престарелыми, одинокими, злоупотребляющими спиртными напитками. Хотите быть уверены в чистоте сделки - позаботьтесь о себе сами. Никто не мешает побеседовать с соседями по месту приобретения квартиры, выяснить, кто в ней проживал, благополучная ли семья, есть ли в ней несовершеннолетние и престарелые. Заключая договор с риелторским агентством, просите не простую, а развернутую копию лицевого счета за пять истекших лет, где указано, куда выбывали прежние жильцы и кем они являлись. Есть возможность - проверьте, действительно ли прежние жильцы прописаны по указанному адресу. Никто из здравомыслящих людей не станет связываться с квартирой, в которой прописан ребенок неблагополучных родителей, исчезнувший в неизвестном направлении, - в случае нарушения его прав сделка признается недействительной.

Участие в сделке представителей агентств недвижимости еще не гарантирует ее чистоты. Некоторые агенты нередко стремятся упростить работу, что может повлечь определенные проблемы, но отговорка всегда есть: Об этом было неизвестно, вы сами так решили, за действия других лиц не можем отвечать. Если бы агентства добросовестно выполняли свои обязанности, то заботились бы не только о получении дохода, но и о последствиях действий, которые совершают. Иногда проще не связываться с квартирой, по которой существуют вопросы.